相続登記の義務化について

2022/06/14

みなさまこんにちは！司法書士の鈴木幹央でございます。

関東は梅雨入りとなりましたが、いかがお過ごしでしょうか？

私は片頭痛持ちなので、雨の日が多くなると頭痛になる日が多くなり注意が必要になります。天候や気圧の関係で体調を崩しやすくなりますので、用心しながら生活したいですね。

さて、今回は最近気にされている方が多くなってきて、弊所にも質問が増加している「相続登記の義務化」をテーマに書きたいと思います。

相続登記を行わないことによって、所有者不明土地が年々増加しております。
不動産所有者の探索に多大な時間と費用が必要となり、公共事業や復旧・復興事業が進まない、取引や土地有効活用の阻害要因になったり、土地が管理されず放置され、近所の土地への悪影響が発生している等、様々な社会問題を引き起こしております。

この所有者不明土地問題の解消及び予防のため、相続登記が義務化され、期限が設けられます。

相続登記に関するルールの変更点とは

相続登記に関するルールが大きく変わります。

相続登記はこれまでは申請義務もなく、期限もなかったのですが、２０２４年（令和６年）４月１日以降、法改正により、相続登記が義務化され、申請の期限が定められ、さらに罰則も設けられます。　簡単にまとめると下記のようになります。

法改正により２０２４年（令和６年）４月１日から相続登記が義務化
義務化の理由は「所有者不明土地」の解消及び予防
相続登記の申請期限は、相続（遺言を含む）により不動産を取得したと知ったときから３年以内
２０２４（令和６年）年４月１日より前に発生している相続にも適用。
正当な理由なく申請期限を過ぎた場合、１０万円以下の過料の適用対象。
今後、氏名や住所の変更登記も義務化が予定されている。
相続登記をしないままでいると、相続人は増え続け権利関係が複雑化する。

相続登記とは、亡くなった人から相続した自宅や土地、マンション等の「不動産の名義を相続人に変更する手続きのこと」です。一般的には、「不動産の名義変更手続き」と言われるもので、売却や贈与、担保提供をするには、相続登記を申請し、相続人の名義にすることが必要になります。

相続登記の申請期限は「３年以内」

２０２４年（令和６年）４月１日以降、不動産を取得した相続人は、不動産の取得を知った日から３年以内に相続登記をしなければならない、と定められました。

２０２４年（令和６年）４月１日より前に死亡している場合でも相続登記の義務が発生

また、この相続登記義務化は、２０２４（令和６年）年４月１日以降に発生した相続だけでなく、法改正以前から登記をしていない不動産にも適用があります。すでに発生している相続については、「不動産の取得を知った日または改正法の施行日のいずれか遅い日から３年以内」が相続登記の期限となります。

相続登記の義務化後の罰則は「過料１０万円」

正当な理由のない場合、期限内に相続登記を申請しない場合には罰則が設けられました。具体的には「１０万円以下の過料」が科される可能性があります。

相続登記の義務化の目的は？

では、なぜ相続登記が義務化され、期限が設けられたのでしょうか。
それは、「所有者不明土地」の解消及び発生予防のためです。
「所有者不明土地」とは、相続登記がされないこと等により、

①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地

②所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地

のどちらかの状態になってしまっている土地のことをいいます。

「所有者不明土地」は様々な問題を引き起こします。

遺産分割をしないまま相続が繰り返され、相続人が増加した結果、相続人調査に膨大な時間と手間、費用が掛かってしまう。
相続人が全員見つかっても、遺産分割協議をまとめるのが難しい。
相続人全員で遺産分割協議がまとまらないと、土地の利用（公共事業や業者による買取）ができない。
土地の有効利用がされず放置され、荒れ地になってしまうことが多い。

日本全国で所有者不明土地が占める割合は、「九州本島の大きさに匹敵する」とも言われています。びっくりですね！

今後、何も対策を取らなければ、ますます深刻化し、所有者不明土地は「北海道と同じくらいまで広がる」という予測もあります。

所有者不明土地対策として、相続登記の義務化以外に「相続土地国庫帰属制度」の創設があります。これは、相続や遺贈により土地の所有権を取得した方が、法務大臣の承認を受けて、負担金を納付することで、その土地の所有権を国庫に帰属させることが出来る制度です。

対象となる土地の要件や申請時に審査料、負担金がありますが、詳細は今後政令で定められる予定です。

また、今後、不動産の所有者の住所が変わった場合は、その住所の変更登記が義務化され、期限が設けられる予定です（２０２６年（令和８年）４月までに施行予定）。

相続登記を放置するデメリットとは

相続登記をしないまま相続が繰り返されると、相続人がどんどん広がって（増えて）しまいます。

相続人を確定するだけでも調査に時間と手間、費用がかかります。相続登記をしない期間が長ければ、数十人を超える相続人が出てくるケースも少なくありません。

はじめは兄弟だけだったのが、甥姪、いとこ、はとこ・・・どんどん広がります。いとこくらいならまだ顔と名前が一致するかもしれませんが、顔しか見たことがない、もっと広がってしまえば、見たことも話したこともない相手と相続の話をしなければなりません。

ようやく相続人が確定したとしても、相続人が認知症を発症していれば、成年後見制度を利用しなければなりません。今後ますます高齢化が進んでいき、このようなケースも増えてくると思います。

相続人全員で遺産分割協議ができたとしても、その後は法務局への登記申請が必要です。相続登記に必要な書類を調べて、集めて、法務局に相談して、申請書を作成して・・・自分でやろうとすると、なかなか難しいかもしれません。仕事に家事に忙しい中で進めるのはとても大変なことだと思います。

相続人全員が遺産分割協議をして相続登記が完了するまでは、大変な労力が必要です。

すでに相続が発生している方は、法改正を待つ必要はありません。少しでも早いほうが複雑化せずに相続手続きが終わる可能性が高いです。

弊所では、相続人多数（数十人）、相続人と一回も話したことがない、相続人同士仲が良くない等々、相続人の皆様で解決が難しい事例において、無事に相続登記や相続手続を終えられたケースが多々ございます。

一部ですが、これまでにお手伝いさせていただいたお客様の事例もホームページ上に載せておりますので、もしよろしければご覧ください。

お客様の声　事例20　東京都新宿区　相続まるごとパック（相続人多数・不動産売却・相続人の家族からのご相談）

お客様の声　事例１４　東京都墨田区　相続まるごとパック

相続登記以外も、相続戸籍の収集、預金の相続、株式の相続、遺産分割協議のサポート等、必要な相続手続きをまとめてご相談ください。必要であれば税理士の先生や他の士業の先生のご紹介もいたします。

どこから手を付けていいか分からない、相続発生後しばらくそのままにしてしまっている、だれに相談しようか迷っている、ご家族によっていろいろご事情あると思います。

長年放置してしまい、何となく気にかかっている、相続登記や住所氏名変更の義務化の噂によって早く処理したいけど大変そう…。子供や孫等の下の世代に重荷を負わせたくない、自分たちの代で相続問題を片づけたい。もしかしたら長年の悩みが解決できることがあるかもしれません。

是非一度、弊所の無料相談を利用してみてはいかがでしょうか？

経験豊富なスタッフ一同、お待ちしております！